- Immobilien Aktien
- | 18 min. Lesezeit
Vonovia Aktie Prognose 2023: Goldman Sachs sieht über 100 Prozent Kurspotenzial!
Vonovia Aktie News: Abwärtstrend gestoppt – Lukrative Deals sorgen für Erleichterung bei den Anlegern!
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Ajder Veliev
- | Letzte Aktualisierung am
- 30.05.2023
Blickt man auf die Kursentwicklung der Vonovia Aktie (WKN: A1ML7J; ISIN: DE000A1ML7J1), so befindet man sich derzeit wieder auf dem Niveau von 2014(!). Zwei Drittel der Marktkapitalisierung innerhalb weniger Monate futsch. Nicht wenige Experten sehen nun massives Erholungspotenzial. In einer aktuellen Studie vom 4. Mai, bekräftigt Jonathan Kownator, Analyst bei Goldman Sachs, sein Kursziel von 37,30 Euro und setzt die Vonovia Aktie auf seine „Conviction Buy List“. Wir blicken daher in das Unternehmen und beleuchten für Sie die Chancen und Risiken eines Investments in die Vonovia Aktie.
Vonovia Aktie: Kennziffern und Symbol
WKN: A1ML7J, ISIN: DE000A1ML7J1, Ticker-Symbol: VNNVF
Vonovia Aktienkurs
Das Unternehmen im Überblick – Europas größter (Wohn-) Immobilienkonzern
Die Entstehung der heutigen Vonovia SE ist durchaus bemerkenswert. Bereits im Jahr 2001 bewarb sich die damalige „Deutsche Annington“ im Rahmen der Bahnprivatisierung erfolgreich um den Erwerb von Eisenbahnwohnungen. Damals wie heute politisch durchaus umstritten. In den kommenden Jahren folgten weitere Wohnungszukäufe – ebenfalls meist Werkswohnungen in Großstädten. Spannend hierbei: Vielen Mietern wurden damals Sonderrechte gewährt, beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht und eine Beschränkung von Mieterhöhungen.
Bereits einige Zeit später dachte man größer. Im Jahr 2003 kündigte der Energiekonzern E.ON an, sein Immobiliengeschäft veräußern zu wollen. Das dazugehörige Tochterunternehmen Viterra war bis dato der führende private Wohnungsanbieter in Deutschland. 2005 konnte man den Deal erfolgreich abschließen und erwarb somit weitere rund 152.000 Wohneinheiten – der größte Wohnungsverkauf in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland bis zum damaligen Zeitpunkt. Vor allem Gewerkschaften und Mieterschutzverbände kritisierten schon damals die kommerzielle Verwendung von Wohnimmobilien und befürchteten langfristig schlechtere Bedingungen für Mieter.
Existenzängste im Zuge der Finanzkrise 2008
Die schwere Finanz- und Immobilienkrise 2008, erschütterte die gesamte Immobilienbranche. Steigende Zinsen und Sorgen der Banken um die Rückzahlung ihrer Kredite sorgten kurzzeitig für regelrechte Panik. Um die eigene Existenz zu sichern, wollte man bereits 2013 fällig werdende (verbriefte) Immobilienkredite (4,3 Milliarden Euro) später und in mehreren Tranchen zurückzahlen. Die Gläubiger lehnten dies zunächst ab. Es folgte eine Abstufung des Ratings durch die Agentur Moodys. Investoren stellten daraufhin 500 Millionen Euro zur Verfügung. In diesem Zuge willigten die Gläubiger der späteren Rückzahlung ein und sorgten für Erleichterung beim kriselnden Immobilienkonzern.
Börsengang und Namensänderung
Gerüchte um einen möglichen Börsengang kursierten bereits seit einiger Zeit. Die Nachwirkungen der Finanzkrise sorgten jedoch weiterhin für Zweifel bei potenziellen Investoren. Nichtsdestotrotz wagte man 2013 den Gang auf das Parkett. Obwohl der Börsengang nur halb so groß ausfiel wie ursprünglich vorgesehen und damit weniger Kapital als geplant eingenommen werden konnte, war es möglich, die Schuldenlast deutlich zu reduzieren und weitere Wachstumsphantasien freizusetzen. 2015 erfolgte die Umbenennung in die Vonovia SE. Im selben Jahr schafft man den Aufstieg in den „DAX“.
Vonovia wird zum unangefochtenen Champion
Bereits im Jahr 2016 plante Vonovia die Übernahme der Deutsche Wohnen SE, um deren Fusion mit dem kleineren Rivalen LEG Immobilien zu verhindern. Zwar scheiterte dieses Vorhaben zunächst, verhinderte aber erfolgreich den Zusammenschluss mit LEG Immobilien. Im Mai 2021 folgte ein weiterer Versuch, allerdings scheitert man dieses Mal an der Mindestannahmeschwelle in Höhe von 50 Prozent. Schließlich folgte im August 2021 ein drittes Übernahmeangebot. Bis zum Ende der Annahmefrist akzeptierten 60,3 Prozent der Anteilseigner der Deutsche Wohnen SE das Angebot. Die Übernahme des zweitgrößten Wohnimmobilienkonzerns war nunmehr gelungen.
Heute ist man mit fast 550.000 Wohnungen und einem Verkehrswert von über 90 Milliarden Euro der größte (Wohn-)Immobilienkonzern Europas. Dabei entfällt der mit Abstand größte Teil auf Deutschland, so besitzt man lediglich knapp 40.000 Wohnungen in Schweden und weitere gut 20.000 Wohnungen in Österreich. Knapp 16.000 Mitarbeiter beschäftigt das Unternehmen mit Hauptsitz in Bochum. Seit 2013 führt Rolf Buch als Vorstandsvorsitzender die Vonovia SE und genießt bei Investoren einen guten Ruf.
Größter Einzelaktionär ist der norwegische Staatsfonds mit 14,6 Prozent. Es folgen Blackrock (7,4 Prozent), APG Asset Management (4 Prozent) und DWS Investment (3,1 Prozent).
Das Geschäftsmodell – Betongold nur noch ein „Krisenmetall“?
Die Investition in Immobilien, auch „Betongold“ genannt, symbolisiert in „normalen“ Zeiten den Inbegriff von Stabilität und wird daher eine ähnliche Wertaufbewahrungseigenschaft wie Gold nachgesagt. Die Investition in die eigenen vier Wände oder zur Geldanlage galt daher jahrelang als äußerst sicher und sinnvoll. Doch gerade in Krisenzeiten werden die Probleme der Gesamtbranche gnadenlos offengelegt.
Wir möchten Ihnen die daher einen Einblick in das Geschäftsmodell der Vonovia SE geben. Mit dem Jahresabschluss 2022 hat sich die Vonovia SE nochmals umstrukturiert und folgende Segmente innerhalb ihrer Unternehmensstrategie festgelegt.
Segment „Rental“
Im Segment „Rental“ werden alle Bewirtschaftungstätigkeiten der Immobilien erfasst. Hierzu gehören unter anderem die erzielten Mieteinnahmen. Circa die Hälfte der gesamten Segmenterlöse entfallen auf diese Sparte.
Segment „Value-add“
Im Segment „Value-add“ werden alle wohnungsnahen Dienstleistungen wie zum Beispiel Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen gebündelt. Mit circa 20 Prozent ist dieses Segment das zweitgrößte.
Segment „Recurring Sales“
Das Segment „Recurring Sales“ umfasst die Erlöse aus Verkäufen von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus dem eigenen Portfolio – Segmentanteil knapp 9 Prozent.
Segment „Development“
Im Segment „Development“ werden große Projekte zur Schaffung von Wohnraum erfasst. Sowohl der Grundstückkauf als auch die Planung bis hin zur Bebauung und Fertigstellung werden hierbei gebündelt. Der Anteil beläuft sich auf circa 16 Prozent.
Segment „Pflege“
Im Segment „Pflege“ möchte man dem Megatrend des demografischen Wandels nachkommen. Hierbei werden alle Aktivitäten der eigenen Pflegebetriebe sowie der Verpachtung von Pflegeimmobilien erfasst. Der Anteil ist mit nicht einmal 2 Prozent noch sehr gering, allerdings betrug das Wachstum im Vergleich zum Jahr 2021 bereits über 100 Prozent.
Der Geschäftsbericht 2022 verdeutlicht Stärken und Schwächen
Mit Spannung erwarteten die Investoren die Veröffentlichung des Geschäftsberichts für das Jahr 2022. Im Vorjahresvergleich konnte man sowohl den Umsatz als auch das operative Ergebnis deutlich steigern. Die oben beschriebenen Segmenterlöse stiegen um 19,9 Prozent auf rund 16,3 Milliarden Euro. Der Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) kletterte um 22,6 Prozent auf rund 2,8 Milliarden Euro. Ein wesentlicher Faktor für das erzielte Wachstum war die Übernahme der Deutsche Wohnen SE.
Die für die Branche wichtige Kennzahl „Group FFO“ erhöhte sich um gut 20 Prozent auf rund zwei Milliarden Euro. „FFO“ steht für Funds from Operations und dient zur Beurteilung der operativen Geschäftsentwicklung. Sie dienen unter anderem zur besseren Vergleichbarkeit innerhalb der Branche. Bei der Berechnung addiert man die Abschreibungen dem Jahresüberschuss wieder hinzu und rechnet „einmalige“ Immobilienveräußerungen heraus. Auf diese Weise gelingt eine Annäherung an den stetigen, operativen Cash Flow. Somit ist diese Kennzahl äußerst relevant für die Dividendenentscheidung.
Positiv ist zusätzlich die äußerst niedrige Leerstandsquote in Höhe von 2 Prozent sowie die Steigerung der Kaltmiete von 7,33 auf 7,49 Euro pro Quadratmeter. Beides unterstreicht die ungebrochene Nachfrage nach Wohnraum.
Jahresverlust verdeutlicht aggressive Bewertungspolitik
Die operative Entwicklung konnte sich im Geschäftsbericht also durchaus sehen lassen. Die positive Stimmung verfliegt jedoch spätestens beim Blick auf das Ergebnis unter dem Strich. So musste man für das Geschäftsjahr 2022 einen Fehlbetrag von 669,4 Millionen ausweisen, nach dem für das Geschäftsjahr 2021 noch einen Gewinn von gut 2,4 Milliarden verbuchen konnte. Der Vorstandsvorsitze Buch begründet dies mit Abschreibungen sowohl auf das eigene Immobilienportfolio sowie auf diverse Projekte und Beteiligungen. Dies verdeutlicht die „aggressive“ Bewertungspolitik der eigenen Assets in den vergangenen Jahren, um die Maximierung des Gewinns voranzubringen.
Dividende um die Hälfte gekürzt
Die Dividende möchte das Unternehmen erwartungsgemäß deutlich kürzen. Das Management möchte nach 1,66 Euro im Vorjahr, nun nur noch 85 Cent je Aktie ausschütten. Eine Reduzierung um gut 50 Prozent. Bei aller Enttäuschung: Die Konkurrenten TAG Immobilien, Grand City Properties und LEG Immobilien hatten die Dividende komplett gestrichen.
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1. Quartalsbericht 2023 – Immobilienpreise auch im Privatsektor unter Druck
Steigende Finanzierungskosten sowie höhere Energie- und Baukosten bringen den Immobilienmarkt zum Erliegen. Zwar konnte man im 1. Quartalsbericht 2023 die operative Prognose noch bestätigen, musste aber zugleich einen weiteren Verlust in Höhe von knapp 2,1 Milliarden Euro bilanzieren.
Lag der bilanzierte Verkehrswert des eigenen Immobilienbestands per Ende 2022 noch bei 94,7 Milliarden Euro, beträgt dieser nur drei Monate später lediglich 91,2 Milliarden Euro. Eine Abwertung gerade einmal von 3,6 Prozent. Allerdings absolut in Höhe von 3,5 Milliarden Euro.
Auch der „FFO“ sank im Vergleich zum Vorjahresquartal von 563,1 Millionen Euro auf 462,6 Millionen Euro um satte 17,8 Prozent.
Kein Wunder, dass die Anleger den Aktienkurs der Vonovia Aktie in der Folge auf Talfahrt schickten.
Positive Unternehmens-Nachrichten stoppen Abverkauf
Bereits im Jahr 2022 kündigte der Wohnungsriese Vonovia ein Umdecken an – weg vom Investieren hin zum Verkaufen. Betrachtet man im Jahresbericht 2022 die Entwicklung der erworbenen bzw. der verkauften Einheiten, wird dies überdeutlich. Hatte man im Jahr 2021 noch 155.145 Einheiten erworben, waren es 2022 gerade einmal noch 969. Die Anzahl der verkauften Einheiten stieg hingegen von 6.965 auf 19.760.
Beim ersten großen Verkauf im Jahr 2023 handelt es sich um die Beteiligung am Südewo-Wohnungsportfolio in Baden-Württemberg. Die Südewo war 2015 Teil von Vonovia geworden, sie hält nach Vonovia-Angaben mehr als 21.000 Wohnungen. Der US-Finanzinvestor Apollo zahlt hierfür wohl einen Milliardenbetrag. Das gesamte Südewo-Portfolio bewertet Vonovia laut eigenen Angaben mit 3,3 Milliarden Euro, Schulden und Barmittel nicht eingerechnet. Laut CEO Buch entspreche der Verkaufserlös nahezu dem eigenen Buchwert und untermauere die Werthaltigkeit des eigenen Portfolios. Vonovia habe zudem eine langfristige Option zum Rückkauf.
Wenig später folgte die Verkündung des Verkaufs von weiteren 1.350 Wohnungen in Frankfurt, Berlin und München an die CBRE Investment Management, ebenfalls ein global führender Verwalter von Immobilien. Zwei der fünf Objekte befinden sich in der finalen Bauphase. Der Buchwert der Immobilien per Ende 2022 und die noch zu erwartenden Kosten für die Fertigstellung betragen rund 600 Millionen Euro. Der Vollzug des Verkaufs wird im Laufe des zweiten und dritten Quartals 2023 erwartet.
Auf Nachfrage erläuterte Buch, dass mit dem Gesamterlös in Höhe von mehr als 1,5 Milliarden Euro das Verkaufsziel für 2023 bereits fast erreicht sei.
Die Börse honorierte diese Meldungen, stoppte vorerst den Ausverkauf und leitete eine erste Erholung ein.
Zu den Käufern gehörte auch ein Vonovia-Vorstandsmitglied. Laut verpflichtender Unternehmensmeldung kaufte Philip Grosse, seit 1. Januar 2022 im Vorstand als Chief Financial Officer, am 8. Mai für 100.595 Euro Vonovia-Aktien zum Durchschnittspreis von 18,29 Euro – eine durchaus vertrauensbildende Maßnahme.
Vonovia: SWOT – Analyse
Chancen eines Investments in die Vonovia Aktie
Nachlassende Inflation
Historisch niedrige Zinsen im Null- und teils Negativbereich hatten bei Immobilien jahrelang eine regelrechte Preisexplosion ausgelöst. Eine praktisch ungebremste Nachfrage traf auf ein relativ starres Angebot. Anfang 2022 begannen Zentralbanken aufgrund stark steigenden Inflationsdaten ihre Leitzinsen massiv zu erhöhen. Alleine die US-Zentralbank „FED“ erhöhte ihre Leitzinsspanne von 0 – 0,25 Prozent auf 5 – 5,25 Prozent innerhalb weniger Monate. Die Folge: Kreditkonditionen verteuerten sich extrem und bremsten die Nachfrage nach Immobilien dramatisch. Die Chance liegt nun in einer erneuten Trendumkehr. Sollte die Inflation tatsächlich bereits ihren Höhepunkt erreicht haben, hätten Zentralbanken wieder die Möglichkeit ihre Leitzinsen zu senken. Die Nachfrage nach Immobilien könnte zurückkehren und die Gesamtbranche sich erholen.
Fehlende Investitionen
Marktwirtschaftlich betrachtet, könnte die Vonovia Aktie sogar langfristig von der Flaute am Immobilienmarkt profitieren. Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin voll intakt. Das Statistische Bundesamt prognostiziert obendrein für Deutschland einen Bevölkerungszuwachs auf 85 Millionen Menschen bis 2031. Bereits heute gibt es massiv Probleme bei der Suche nach geeignetem Wohnraum. Aufgrund der aktuell teuren Kreditkonditionen kommen jedoch Neuinvestitionen zur Schaffung von neuem Wohnraum fast vollständig zum Erliegen. Die erhöhte Nachfrage steht also auch in Zukunft einem knappen Angebot gegenüber und bietet somit Potenzial für Preissteigerungen.
Preissturz
Der massive Abverkauf der Vonovia Aktie bietet auch Chancen. Betrachtet man den im 1. Quartalsbericht 2023 ausgewiesenen Verkehrswert des eigenen Immobilienbestands, so kommt dieser auf knapp 91 Milliarden Euro. Zieht man hiervon die ausgewiesenen Nettoschulden in Höhe von gut 43 Milliarden Euro ab, kommt am Ende ein Wert in Höhe von 48 Milliarden Euro raus. Die derzeitige Marktkapitalisierung beträgt lediglich knapp 15 Milliarden Euro. Der Markt preist derzeit also ein absolutes Extremszenario ein. Eine positive Abweichung könnte bereits enormes Kurspotenzial freisetzen.
Risiken eines Investments in die Vonovia Aktie
Verschuldung
Beim Blick auf die derzeitige Nettoverschuldung in Höhe von gut 43 Milliarden Euro kann einem schwindelig werden. Immerhin entspricht dies dem 16-fachen EBITDA des Immobilienkonzerns. In Niedrigzinsphasen ist dies absolut unproblematisch – sogar förderlich, sofern die Renditeentwicklung der Investition die Zinsbelastung der Verbindlichkeiten übertrifft. Gefährlich wird es besonders dann, wenn Zinsen schnell und stark ansteigen. Denn einerseits verlieren die eigenen Assets aufgrund einer geringeren Nachfrage an Wert und auf der anderen Seite werden die Zinsbelastungen nach Auslauf der Zinsbindung höher. Existenziell bedrohlich wird es, wenn die eigenen Vermögenswerte so viel an Wert verlieren, dass die Besicherung der Kredite nicht mehr gewährleistet werden kann und die Geldgeber eine weitere Kreditvergabe verwehren. Aufgrund der Werthaltigkeit von Wohnimmobilien ist dieses Worst-Case-Szenario derzeit jedoch sehr unwahrscheinlich.
Politik & Image
Seit Gründung des Geschäftsmodells der Privatisierung von Wohnimmobilien gibt es kritische Stimmen. Die Hauptkritik richtet sich an die Gewinnmaximierungsabsichten der Immobilienkonzerne. Stetig steigende Kaltmieten, teure und belastende Baummaßnahmen und intransparente Nebenkostenabrechnungen sind dabei stets im Fokus. Die Folge: Politik und Gewerkschaften versuchen dem entgegenzutreten.
Prominentes Beispiel – die „Mietpreisbremse“. Sie gilt bereits seit Jahren in einigen Bundesländern und begrenzt gesetzlich Mieterhöhungen.
Wohl noch dramatischer: Die Mehrheit der Berlinerinnen und Berliner hat im September 2021 bei einem Volksentscheid gar für die Enteignung(!) großer Immobilienkonzerne gestimmt. Ende 2022 verkündete eine vom Senat eingesetzte Expertenkommission, dass eine Enteignung großer Wohnungsunternehmen grundsätzlich möglich sei, allerdings gäbe es noch viele offene Fragen. Verfassungsrechtlich sei vor allem die schlichte Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen „problematisch“. Der Ausgang bleibt somit ungewiss.
Gewerbesektor
Während Wohnimmobilienbesitzer sich um die Nachfrage nach Mietern in der Regel keine Sorge machen müssen, sieht dies bei Gewerbeimmobilien oft ganz anders aus. War vor der Corona-Krise die Arbeit aus dem Homeoffice fast undenkbar, ist es heute bereits in vielen Unternehmen fest verankert – Tendenz steigend. Die Leerstandsquote bei Büroimmobilien liegt in den USA noch immer auf Rekordniveau. Besitzer von Gewerbeimmobilien kämpfen also neben den Wertverlusten sowie gestiegenen Finanzierungskosten noch mit potenziell fehlenden Einnahmen. Eine Rezession könnte diese Entwicklungen noch verschlimmern. Die Preissteigerungen für gewerbliche immobilienbesicherte Anleihen (MBS) zu Staatsanleihen waren zuletzt so groß wie im Mai 2020.
Allein 2023 werden in den USA ausstehende Hypotheken im Rekordwert von rund 450 Milliarden Dollar fällig. Eine Krise im Gewerbesektor hätte definitiv das Potenzial auf den Privatsektor überzugreifen.
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Bewertung der Vonovia Aktie 2023
Wie bereits erwähnt, ergibt sich allein aus dem Verhältnis der um die Schulden reduzierten Immobilienwerte zur Marktkapitalisierung das größte Kurspotenzial. Der Blick auf das Kurs-Gewinn-Verhältnis macht aufgrund der extremen Zu- und Abschreibungen wenig Sinn. Vergleicht man das Multiple des Firmenwerts im Verhältnis zum EBITDA, kommt man für die kommenden Jahre auf einen Wert von um die 20. Historisch wurden durchaus 30 und mehr bezahlt – allerdings in einem anderen Marktumfeld. Die Dividendenrendite ist mit ca. 4,5 Prozent auch nach der Senkung attraktiv.
Charttechnik: Vonovia Aktie
Das Chartbild ist absolutes desaströs. Seit August 2021 verlor die Vonovia Aktie in der Spitze über 70 Prozent. Eine erste Erholung setzte erst bei dem Erreichen der ersten XETRA-Notierungen aus dem Jahr 2013(!) bei knapp über 15 Euro ein. Eine Trendwende oder gar ein Boden ist momentan noch nicht zu erkennen.
Analystenmeinungen und Kursziele der Vonovia Aktie
Vonovia Aktie Prognose Übersicht
16 Analysten haben ein durchschnittliches Vonovia Kursziel von 30,98 € abgegeben. Damit liegt es 67,7% über dem aktuellen Aktienkurs. Das oberste Kursziel sehen Analysten bei 70,60 € (+282% höher), das unterste bei 18,00 € (-2,57% niedriger).
11 Analysten empfehlen Vonovia zum Kauf, 3 zum Halten und 1 zum Verkauf.
Mit einem durchschnittlichen Kursziel von derzeit 30,98 Euro sehen die Analysten im Konsens durchaus Potenzial für eine Erholung von mindestens 60 Prozent. Neben 11 Kaufempfehlungen stufen jeweils drei Analysten die Vonovia Aktie auf Halten sowie Verkaufen. Besonders optimistisch sind Goldman Sachs und Warburg Research mit Kurszielen von 37,30 Euro sowie 40 Euro. Besonders pessimistisch ist Barclays mit einem Kursziel von 18 Euro.
Vonovia Aktie: Basisdaten
Fazit: Vonovia Aktie Prognose 2023
Langfristig bleibt das Geschäftsmodell der Vonovia SE voll intakt. Der fehlende Wohnraum in Verbindung mit ausbleibenden Investitionen kommt dem Wohnungskonzern entgegen. Der politische Gegenwind wird jedoch ebenfalls bleiben und könnte für die Aktionäre äußerst unangenehme Folgen mit sich bringen.
Kurz- und mittelfristig liegt das Augenmerk klar auf den Entwicklungen rund um die Inflation und den daraus resultierenden Maßnahmen der Notenbanken. Nicht wenige Marktexperten rechnen bereits 2024 mit Zinssenkungen. Oft antizipieren Investoren dies im Voraus und lassen die Aktienkurse bereits vorher kräftig ansteigen.
Der Optimismus sollte jedoch nicht zu groß sein. Die Unsicherheiten rund um die genannten Risiken bleiben vorerst bestehen und sind gewichtig. Viele (institutionelle) Investoren werden daher große Investments vermeiden und/oder höhere Kurse zum Ausstieg nutzen.
Die Vonovia Aktie bleibt daher aufgrund der genannten Risiken und des desaströsen Chartbilds ein äußerst riskantes und hochvolatiles Investment. Anleger sollte dies bei einer Investmententscheidung zwingend beachten.
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Bildquelle(n): Vonovia SE
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